适用场景与操作步骤
NOI 为扣除空置后的实收租金减运营成本，不扣贷款还款；现金回报率为年现金流除初始现金投入；持有期 ROI 为累计现金流加期末房屋权益减初始现金，再除初始现金。 计算在当前浏览器中完成，现金流时点按下方假设统一处理，结果仅供方案比较与前期估算。
- 确认币种、月度或年度口径；涉及美国税务和贷款规则的工具按其适用范围使用。
- 准备并填写房屋价格、首付比例、年利率、贷款期限、年度房产税率、年度房屋保险、每月 HOA 费用、月租金收入、空置比例、维护费／总租金、管理费／实收租金、购房交割成本、年度房价与租金增长率、持有年数。默认值用于演示，不代表你的实际条件。
- 先核对主结果，再检查分项。本工具的关键解释是：资本化率看未加杠杆的运营收入，现金回报率则反映贷款还款与初始现金投入。
- 用基准方案与一个变化方案进行比较：较高的持有期 ROI 可能依赖房价上涨，并不意味着当前现金流为正。
输入参数与单位
以下数值用于复算工具演示，请用自己的记录或测量替换；默认数值不是推荐目标。
小屏幕可左右滑动表格，查看完整参数说明。
| 参数 | 演示值 | 填写说明 |
|---|---|---|
| 房屋价格 | 400000 USD | 按字段标示的月度或年度填写美元金额，不要以千美元为单位。 |
| 首付比例 | 20 % | 核对单位：有的工具用首付比例，有的用首付现金金额。 |
| 年利率 | 6.5 % | 百分数填写 6.5，不是 0.065；公式会再换成小数。 |
| 贷款期限 | 30 年 | 此处填写年数，需要月度计划时模型再换算成月。 |
| 年度房产税率 | 1.2 % | 百分数填写 6.5，不是 0.065；公式会再换成小数。 |
| 年度房屋保险 | 1800 USD | 按字段标示的月度或年度填写美元金额，不要以千美元为单位。 |
| 每月 HOA 费用 | 0 USD | 按字段标示的月度或年度填写美元金额，不要以千美元为单位。 |
| 月租金收入 | 2500 USD | 按字段标示的月度或年度填写美元金额，不要以千美元为单位。 |
| 空置比例 | 5 % | 百分数填写 6.5，不是 0.065；公式会再换成小数。 |
| 维护费／总租金 | 10 % | 百分数填写 6.5，不是 0.065；公式会再换成小数。 |
| 管理费／实收租金 | 8 % | 百分数填写 6.5，不是 0.065；公式会再换成小数。 |
| 购房交割成本 | 10000 USD | 按字段标示的月度或年度填写美元金额，不要以千美元为单位。 |
| 年度房价与租金增长率 | 3 % | 百分数填写 6.5，不是 0.065；公式会再换成小数。 |
| 持有年数 | 10 年 | 此处填写年数，需要月度计划时模型再换算成月。 |
对应本工具的算法
本工具怎样计算结果
NOI 为扣除空置后的实收租金减运营成本，不扣贷款还款；现金回报率为年现金流除初始现金投入；持有期 ROI 为累计现金流加期末房屋权益减初始现金，再除初始现金。
现金流分层与情景敏感性
收入与成本应逐层扣除。若在算 NOI 前就扣融资费用，会改变定义并扭曲资本化率比较。本金还款消耗现金，但也可能积累权益，所以税务利润、营业利润与现金流出现不同结果并不一定是错误。
敏感性分析一次改变一个假设，保持其他条件不动。年潜在租金为 G 时，空置率增加一个百分点会直接减少 G×0.01 的收款，尚未考虑变动费用抵消。还需测试组合压力，因为空置、维修和借款成本可能同时恶化。
Effective income = potential income × (1 − vacancy) NOI = effective income − operating expenses Cash flow = NOI − debt service DSCR = NOI / debt service
- 潜在收入：空置或收款损失前的收入
- NOI：融资前净运营收入
- 偿债额：约定归还的本金与利息
- 现金流：扣除模型付款后的剩余现金
具体数值示例
40 万美元房产年总租金 $30,000，按 5% 空置率实收 $28,500，再扣运营成本；首付 20% 加 $10,000 交割成本，初始现金投入为 $90,000。
复算当前默认情景
这是另一组独立示例：使用上方参数表中的默认值，由工具页同一计算引擎计算。健康示例使用公制。展示舍入与中间计算精度可能不同。
- 首年月净现金流
- -637.62 USD
- 年度净运营收入 NOI
- 16,620 USD
- 年度现金流
- -7,651.41 USD
- 资本化率
- 4.15%
- 现金回报率
- -8.5%
- 偿债覆盖率 DSCR
- 0.68
- 初始现金投入
- 90,000 USD
- 扣售房费用前期末权益
- 266,282.95 USD
- 持有期总利润
- 124,098.5 USD
- 持有期总 ROI
- 137.89%
怎样解读结果，避免过度推断
- 资本化率看未加杠杆的运营收入，现金回报率则反映贷款还款与初始现金投入。
- 较高的持有期 ROI 可能依赖房价上涨，并不意味着当前现金流为正。
假设与未计入项目
- 租金和全部运营成本按填写的房价增长率同比增长；不含售房费用、资本利得税、折旧优惠、大修、再融资和租金管制影响。
来源与内容说明
Toolify 说明当前实现的算法及其假设。以下来源支持相关知识或适用规则，并不表示来源机构为本工具背书。示例用于理解计算，正式规则优先于简化估算。
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