出租房 ROI：同时看现金流与实际投入资金

先计算计划租金，再扣除空置和坏账损失。停车、洗衣等经常性收入只有在确实可持续收取时才应计入。

房产税、保险、管理费、公用事业、日常维护、换租成本和大修储备都会影响结果。对于不规律支出，应按年度平均，而不是把没有支出的月份当作常态。

资本化率用融资前净营业收入与房产价值比较；现金流计入偿债；现金回报率则比较年度税前现金流与实际投入现金。